Проверить застройщика перед покупкой квартиры можно за 5 шагов: изучить проектную декларацию на сайте наш.дом.рф, запросить разрешение на строительство, проверить компанию в ЕГРЮЛ и реестре арбитражных дел, оценить историю сданных объектов и убедиться, что продажи идут по эскроу-счетам через 214-ФЗ. Это займёт 1-2 дня и убережёт от долгостроя.
Какие документы запросить у застройщика
По закону 214-ФЗ застройщик обязан предоставить документы по первому требованию покупателя, без оплаты.
- Разрешение на строительство — проверяется по номеру на сайте местного комитета по строительству;
- Проектная декларация — публикуется в единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф);
- Правоустанавливающие документы на землю (аренда или собственность);
- Учредительные документы юрлица — устав, ИНН, ОГРН;
- Заключение экспертизы проекта;
- Договор с эскроу-банком, если применяется проектное финансирование.
Если застройщик отказывается показывать документы или ссылается на «коммерческую тайну» — это повод отказаться от сделки. Все перечисленные документы открыты по закону.
Где проверить репутацию застройщика: таблица источников
| Источник | Что показывает | Где искать |
|---|---|---|
| наш.дом.рф | Проектная декларация, сроки сдачи, статус стройки, фото объекта | наш.дом.рф |
| ЕГРЮЛ (ФНС) | Учредители, дата регистрации, признаки банкротства | egrul.nalog.ru |
| Картотека арбитражных дел | Судебные иски дольщиков против застройщика | kad.arbitr.ru |
| Реестр проблемных объектов | Долгострои, приостановленные стройки | наш.дом.рф (раздел «Проблемные объекты») |
| ЕФРСБ | Сведения о банкротстве компании | bankrot.fedresurs.ru |
| Отзывы дольщиков | Реальные сроки сдачи, качество отделки, задержки | форумы ЖК, соцсети конкретного дома |
На что смотреть в проектной декларации
В декларации указан срок сдачи дома, планируемая площадь квартир, этажность, класс энергоэффективности и, что важно, история компании — сколько объектов уже сдано и с каким отклонением от заявленных сроков. Если задержка по прошлым проектам превышала 6-12 месяцев без объяснений в декларации — риск повторения высок.
Отдельно стоит проверить, работает ли застройщик по эскроу-счетам: деньги дольщиков в этом случае хранятся в банке и передаются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию, а не сразу. Это снижает риск потери средств при банкротстве компании.
Пример объекта с открытой проектной декларацией и понятной структурой продаж — квартиры в жилом комплексе, где документы доступны для ознакомления перед сделкой.
Частые вопросы
Сколько стоит проверка застройщика?
Самостоятельная проверка бесплатна — все указанные реестры и базы находятся в открытом доступе. Платными могут быть только услуги юриста, если нужна дополнительная экспертиза документов.
Можно ли купить квартиру, если у застройщика есть судебные иски?
Не всегда критично — важно смотреть суть исков. Единичные споры по гарантийным обязательствам с подрядчиками не так опасны, как массовые иски дольщиков о просрочке или невыполнении обязательств.
Что означает статус «проблемный объект»?
Это официальный статус в реестре наш.дом.рф, присваиваемый домам с просрочкой сдачи более 6 месяцев или приостановленным строительством. Наличие такого статуса у застройщика по другим проектам — весомый сигнал риска.
Обязательно ли работать через эскроу-счёт?
С 2019 года это обязательное требование 214-ФЗ для большинства новых проектов долевого строительства. Исключения касаются только отдельных категорий объектов с высокой степенью готовности на момент старта продаж.
Как проверить, что земля под домом принадлежит застройщику?
Запросить выписку из ЕГРН на земельный участок — в ней указан собственник или арендатор земли. Данные должны совпадать с застройщиком, указанным в проектной декларации.